双响炮：美国的商业地产和厉国的住宅地产

泡沫破裂，双双爆雷，叠加效应不可低估

读者旁友们：

2月14日情人节那天，我读完订阅的重点财经消息后有感而发推，曰：

「世界第一大和第二大经济体同时出现商业房地产和整体房地产泡沫破裂，是个史无前例的重大事件。然而市场的注意力都集中在AI概念股票和美联储何时降息上。被现实踹得满地找牙只是时间问题。」

这几天做了一些深度阅读和思考，总结一下推理和结论，供大家参考批判。

MJ插图：地产双响炮将对金融系统造成巨大打击

提高财商｜关注未来｜管理风险

1、商业房地产市场究竟有多大？

根据彭博社的数据，全球商业地产市场规模基本上有两种叙事，即“总价值”和“专业管理价值”，前者的最新熟悉为34万亿美元，后者的数字为13.3万亿美元。

换言之，34万亿美元说的是所有酒店、写字楼、商场、工业制造、仓储等商业用途的物业合起来的所谓“市场估值”；13.3万亿美元指的是有第三方专业物业管理公司进行管理的商用物业“市场估值”，不包括企业的自用物业。

美国是全球最大的商业房地产市场，总市场估值大约为20万亿美元，专管物业估值大约为5.3万美元。

2、美国国内和国际上的银行与其他金融机构在商业房地产（Commercial Real Estate，简称CRE）赛道上的风险暴露究竟如何？

美国银行在CRE赛道上的风险暴露分为直接和间接两个部分。

直接风险包括：

• 贷款发放： 这是银行接触 CRE 业务的最直接方式。银行发放各种用途的贷款，如房产购买、建筑和再融资。这些贷款可用于不同的物业类型，包括办公楼、零售空间、酒店和多户住宅。美国银行持有的未偿 CRE 贷款总额很大，约占未偿贷款总额的 25%，尤其集中在中小型银行上面。可以说，CRE业务是美国中小型银行的主力业务，风险暴露集中程度很高；

• 贷款服务： 指的是从技术上讲银行并不"持有"贷款，但为贷款提供服务的那块业务，也就是充当借款人和投资者之间的中介，包括收款、管理贷款文件以及与双方沟通。

间接风险包括：

• 商业抵押支持证券（CMBS）： 基本上就是将 CRE 贷款打包后出售给包括对冲基金、养老基金、寿险公司等在内投资者，但银行也可能会持有这些证券。对银行来说，这可以分散风险，但如果相关贷款表现不佳，也会带来额外风险。

• 房地产公司投资： 银行可能会投资于公开交易的房地产投资信托基金（REITs）或专注于 CRE 的私募股权基金，从而进一步加深对该行业的投资。

一般说来，CRE 对银行来说是一项利润丰厚的业务，但也存在明显的固有风险：

• 集中风险： 如果银行的贷款大量集中于某一特定物业类型、地理位置或借款人，那么就更容易受到这些特定领域经济下滑的影响。

• 资产价值波动： 商业地产的价值会因市场状况而波动，从而影响贷款抵押品的价值，最终影响银行的财务健康。

• 违约风险： 借款人可能会拖欠贷款，导致银行蒙受损失。

外国银行和其他金融机构也面临着美国 CRE 风险。

其风险类型和美国银行面临的基本类似：

• 直接贷款： 与美国银行类似，外资银行也在美国市场上积极提供针对国内和国际借款人的 CRE 贷款。

• 间接投资： 也就是购买美国银行打包发售的商业抵押贷款支持的证券（CMBS）。

• 收购与合作： 一些外国银行持股美国银行，连带承担其现有的 CRE 风险敞口。

• 全球基金和投资： 许多国际投资基金和资产管理公司直接或通过集合投资持有美国 CRE 资产。

对美国商业房地产市场参与较深的国际机构规模都不小，包括：

• 欧洲银行： 桑坦德银行（Santander）、德意志银行（Deutsche Bank）、巴克莱银行（Barclays）和法国巴黎银行（BNP Paribas）等大型银行拥有大量美国 CRE 风险敞口，尤其是在多户住宅和办公楼等领域。

• 亚洲银行： 三井住友和瑞穗等日本银行是美国活跃的贷款机构，中国工商银行、中国银行、中国人寿等中国机构也已进入美国商业房地产市场。

• 加拿大银行： 加拿大皇家银行（RBC）和蒙特利尔银行金融集团（BMO Financial Group）是美国特定市场的著名贷款机构，尤其是那些靠近加拿大边境的市场。

• 保险公司和养老基金： 许多全球性保险公司和养老基金直接或通过基金投资美国商业房地产。

3、美国的商业房地产市场遇到了什么问题？

简而言之一句话，就是后新冠时代商业房地产重新估值。

优质信息｜准确认知｜理性决策｜有效行动｜良好结果

• 邮件组订阅年费人民币价格为999元(微信或支付宝）；

• 通过官网用PayPal订阅价格为126美元；

• 介绍新人在官网订购邮件组，注册时务必要写对推荐人/您的电邮地址。订阅成功后您的订阅期限顺延三十天。

播客地址：光盐财经

光盐财经油管频道

帮助一小撮华人｜学习财经常识｜提高财商险商｜构筑风控防线｜守卫财务安康

此间有两点推动因素：